HOLDING FAMILIAR
Qual o impacto da Reforma Tributária na Holding?
Holding familiar é uma figura jurídica que, à primeira vista, soa como um instrumento exclusivo aos super-ricos. Mas esta também pode ser uma solução de planejamento tributário e sucessório para a classe média que tem preferência por gerar renda por meio de aluguéis de imóveis comerciais.
Para especialistas, basta o investidor possuir algumas unidades imobiliárias para se pensar em abrir uma holding. O instrumento pode ser usado como estratégia de melhoria do planejamento patrimonial da família, da organização sucessória, além de trazer vantagens tributárias. “Um patrimônio de três, quatro imóveis, às vezes investidos em flats, já justificaria uma família pensar na possibilidade”.
A primeira vantagem é que uma holding patrimonial gera um bom desconto no Imposto de Renda (IR) pago sobre o rendimento dos aluguéis. “A pessoa jurídica (PJ) paga menos imposto que a pessoa física (PF). A PJ pode arcar com 13% a 15% de IR, enquanto a PF vai encarar uma alíquota de 27,5%”.
Como formalizar uma Holding?
Formalizar a estrutura de uma holding também traz vantagens sob o ponto de vista sucessório, já que o patrimônio familiar vai ficar sob um único guarda-chuva. “A principal vantagem está em tirar a titularidade direta da pessoa física. No caso de sucessão, haverá a doação de cotas da empresa para os herdeiros e não dos imóveis. Não precisa fazer inventário”.
O lado negativo: abrir uma holding patrimonial em nome da família não é uma tarefa trivial e muito menos barata. Exige a contratação de advogado especializado, contador, balanço patrimonial, demonstrativo de IR, além do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) para integralizar os imóveis. “O custo é maior na largada, mas a manutenção não é alta”, Mesmo com todos os custos iniciais, a diferença de no Imposto de Renda acaba compensando.
Reforma Tributária pode reduzir benefícios?
O texto-base do Projeto de Emenda à Constituição (PEC) 45/2019 da reforma tributária, aprovado no Senado, deixa uma série de lacunas para o segmento imobiliário – listado na proposta entre aqueles que devem ser tratados em regimes específicos. Em meio às incertezas, especialistas no assunto alertam sobre mudanças que podem inviabilizar o modelo de holding adotado hoje, especialmente para gestão de bens familiares.
O texto unifica tributos com a criação do Imposto sobre Valor Agregado a partir da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). Na prática, significa a criação de dois novos impostos que não incidem atualmente sobre bens imobiliários, uma vez que eles não estão sujeitos à cobrança de ICMS e ISS. Com a mudança, a carga tributária atual de cerca de 3,5% (referente ao Pis e Cofins) pode chegar a 28% – além da incidência de Imposto de Renda.
Para alguns setores, a PEC é um segredo pois existem ainda muitas dúvidas e respostas que só serão dadas no futuro pelo Congresso, por meio de leis complementares. E, como é o caso do imobiliário, pela criação de regimes específicos. Do ponto de vista tributário, o cenário que se vislumbra hoje desafia o modelo atual de gestão de imóveis familiares para investimento por meio de holdings patrimoniais.
Independentemente das alíquotas, o modelo vai passar por um momento de transição, no qual será necessário reavaliar a eficiência dos investimentos imobiliários e, eventualmente, alternativas tributárias para a gestão do patrimônio familiar. Vamos ter que fazer muitas contas e buscar alternativas com taxas de retorno atraentes. O aumento de imposto pode tornar inviável o investimento em imóveis para locação, como galpões fabris e de logística, por exemplo.
Impacto imediato - ITCMD
A mudança mais imediata para as holdings familiares, diz respeito a outro ponto da PEC: a alteração do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), conhecido como “imposto das heranças”. O projeto prevê a mudança do tributo para um modelo progressivo, com alíquotas maiores para as grandes heranças, que podem chegar a até 8%. Estados como São Paulo e Paraná, têm alíquota única atualmente de 4%. Nesse caso, é muito provável que a teremos um impacto direto já nos primeiros meses de 2024, com o aumento do índice nesses estados.
Imposto de renda
Em relação ao Imposto de Renda é preciso analisar o impacto de outro projeto de lei parado no Senado, o PL 2.337/21, que altera a legislação do Imposto de Renda (IR). Hoje as holdings imobiliárias se enquadram no modelo de lucro presumido. Com a nova legislação, elas podem ser obrigadas a migrar para o modelo de lucro real. Isso certamente terá impacto no IR, porque são modelos que não conseguem gerar muitas despesas dedutíveis no imposto. O regime de tributação pelo lucro real implica na incidência de IRPJ e Contribuição Social sobre Lucro Líquido (CSLL), considerando o cálculo de receitas menos despesas.
Segundo dados da Econodata existem mais de nove mil “Holding Familiar no Parana, número que ultrapassa 107.000 no país.
De acordo com simulações no atual modelo, um patrimônio familiar que gere receitas com receitas de aluguel a partir de R$ 10 mil mensais pode se beneficiar da criação de uma holding. Sempre lembrando que a criação de uma holding não tem apenas o benefício tributário, falamos também principalmente da centralização e proteção dos bens patrimoniais, prevenção de conflitos entre herdeiros e do planejamento sucessório.
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